【商會(huì)法工委】《以案說法》總第13期：明確了！最高院判例：借名買房規(guī)避限購政策的，合同應(yīng)認(rèn)定為無效！
發(fā)布者：深圳市山東商會(huì)宣傳部 發(fā)布時(shí)間：2023/3/20??????點(diǎn)擊率：
文章來源：房地產(chǎn)法律研究
版權(quán)聲明：本文僅供學(xué)習(xí)交流， 著作權(quán)歸屬原作者，部分文章推送時(shí)未能及時(shí)與原作者取得聯(lián)系，若來源標(biāo)注錯(cuò)誤或侵犯到您的權(quán)益煩請(qǐng)告知，我們將立即修改或刪除。
裁判要旨：
1.借名人與出名人為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗應(yīng)認(rèn)定無效，借名人依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系，不能排除人民法院對(duì)該房屋的執(zhí)行。
2.在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項(xiàng)權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也不具有對(duì)世效力、排他效力和絕對(duì)效力。
3.借名人為規(guī)避國家房屋限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，故借名買房合同應(yīng)認(rèn)定為無效，但其嗣后通過消除限購政策障礙補(bǔ)正了合同效力，并通過生效判決的執(zhí)行完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，成為該房屋所有權(quán)人。此系在法院再審后出現(xiàn)的新事實(shí)，已從根本上改變了房屋的權(quán)屬關(guān)系，申請(qǐng)執(zhí)行人在對(duì)出名人的執(zhí)行程序中主張繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)屬于借名人的房屋，缺乏理據(jù)，不應(yīng)支持。
裁判文書中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2020）最高法民再328號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司。
法定代表人：霍拉庭，該公司董事長。
委托訴訟代理人：劉暉，北京隆安（沈陽）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：馬苗苗，北京隆安（沈陽）律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：徐某欣。
委托訴訟代理人：閻民，北京市世方永泰律師事務(wù)所律師。
一審第三人：曾某外。
再審申請(qǐng)人遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司（以下簡(jiǎn)稱中集哈深公司）因與被申請(qǐng)人徐某欣、一審第三人曾某外案外人執(zhí)行異議之訴一案，中集哈深公司不服遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終211號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?020年6月12日作出（2019）最高法民申1012號(hào)民事裁定提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人中集哈深公司委托訴訟代理人劉暉、馬苗苗，被申請(qǐng)人徐某欣委托訴訟代理人閻民到庭參加訴訟，一審第三人曾某外經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
中集哈深公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，請(qǐng)求撤銷一、二審民事判決，改判駁回徐某欣全部訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審，案件受理費(fèi)由徐某欣承擔(dān)。主要事實(shí)與理由：（一）原審法院認(rèn)定徐某欣支付房屋價(jià)款、占有房屋及代持關(guān)系的事實(shí)缺乏證據(jù)證明。關(guān)于付款，徐某欣本人僅支付250萬元房款，金錢系種類物不能推測(cè)天津紅孩子商貿(mào)有限公司向天津安凱環(huán)保產(chǎn)品貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱安凱公司）轉(zhuǎn)賬系給徐某欣妻子蔣某某的款項(xiàng)，蔣某某與曾某外各持股50%不排除安凱公司代曾某外付款，且曾某外與徐某欣在案涉房屋排除執(zhí)行方面具有共同利益。關(guān)于實(shí)際占有，北京天泰長富建筑裝飾工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱天泰公司）出具物業(yè)費(fèi)發(fā)票形成于法院判令曾某外承擔(dān)連帶保證責(zé)任之后，不能證明徐某欣之前占有案涉房屋，且徐某欣一、二審陳述事實(shí)前后矛盾不合常理。關(guān)于代持，《房產(chǎn)代持協(xié)議》三頁均被光照老化不符合常理，存在人為光照老化的嫌疑，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果。（二）原審法院混淆了物權(quán)與物權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系，認(rèn)定徐某欣享有房屋物權(quán)系適用法律錯(cuò)誤。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定的真實(shí)權(quán)利是指物權(quán)合同，而非物權(quán)本身。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，物權(quán)合同不需登記確認(rèn)，案涉代持協(xié)議僅是合同當(dāng)事人間的債權(quán)關(guān)系，不具有對(duì)抗效力，不產(chǎn)生設(shè)立物權(quán)的效果。（三）中集哈深公司對(duì)案涉房屋具有信賴?yán)妫瑢儆谏淌峦庥^主義原則保護(hù)的信賴?yán)娴膫鶛?quán)人。（四）根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，案外人同時(shí)提出確權(quán)請(qǐng)求的，法院可以在判決中一并作出裁判。但徐某欣在起訴狀中未提起確權(quán)訴請(qǐng)，原審超出訴訟請(qǐng)求范圍主動(dòng)確權(quán)，程序違法。
本案再審申請(qǐng)審查期間，本院依法向徐某欣郵寄送達(dá)再審申請(qǐng)書副本、應(yīng)訴通知書等法律文書被退回，徐某欣未向本院提交答辯意見。本案提審后，徐某欣經(jīng)本院成功送達(dá)應(yīng)訴通知書等法律文書后出庭應(yīng)訴并答辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。主要事實(shí)和理由：（一）徐某欣通過出售名下原有房屋經(jīng)核驗(yàn)符合限購政策，已取得案涉房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，登記為案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人。案涉房屋因登記在曾某外名下而成為中集哈深公司申請(qǐng)執(zhí)行案中執(zhí)行標(biāo)的的事實(shí)基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，執(zhí)行異議之訴中不能就案涉房屋對(duì)中集哈深公司的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。（二）徐某欣因?qū)Π干娣课菹碛形餀?quán)而足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條之規(guī)定包含兩層含義，一是確實(shí)存在登記權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不符的情形，二是該情形下需保護(hù)實(shí)際權(quán)利人權(quán)利。案涉借名買房關(guān)系中徐某欣的物權(quán)權(quán)利即為該解釋保護(hù)的情形。案涉房屋的購房合同簽訂及房款和入住費(fèi)用等支付均由徐某欣完成，其作為物權(quán)人當(dāng)然享有排除侵害的權(quán)利。即使在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書前，徐某欣也因享有物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于金錢債權(quán)受到保護(hù)。且通過檢索最高人民法院和地方高級(jí)人民法院的近期裁判，均從保護(hù)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益出發(fā)，以達(dá)到案外人執(zhí)行異議之訴的保護(hù)目的。本著同案同判的原則，本案應(yīng)認(rèn)定徐某欣具有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。（三）中集哈深公司不屬于因商事外觀產(chǎn)生的，基于信賴?yán)娑Ｗo(hù)的債權(quán)人范圍。商事外觀主義原則的目的是維護(hù)交易安全穩(wěn)定，落腳點(diǎn)在商事交易，當(dāng)?shù)谌艘蛐刨嚨怯浂x擇進(jìn)行商事交易的，才可適用該原則保護(hù)其信賴?yán)?。曾某外在先訂立《最高額保證合同》，當(dāng)時(shí)案涉房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，商品房網(wǎng)簽等個(gè)人信息也不對(duì)外公示，中集哈深公司并非基于信賴曾某外擁有案涉房屋產(chǎn)權(quán)或備案登記等而訂立該保證合同。（四）原審程序合法，未超出訴訟請(qǐng)求范圍進(jìn)行審理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第二款的規(guī)定，案外人執(zhí)行異議之訴是確認(rèn)之訴加形成之訴的組合，本案中確認(rèn)徐某欣對(duì)案涉房屋享有物權(quán)與排除強(qiáng)制執(zhí)行之間具有訴訟請(qǐng)求上的同一性，故原審未超訴請(qǐng)審理，不涉及程序違法。
曾某外在本案再審申請(qǐng)審查期間未向本院提交意見陳述。本案再審審理期間其提供書面意見述稱，徐某欣因受北京限購政策影響無法購買案涉房屋，遂商議以曾某外名義購房并簽訂代持協(xié)議。案涉房屋購買、付款、裝修均由徐某欣自己進(jìn)行，房屋也由徐某欣自己使用。故案涉房屋所有權(quán)人是徐某欣，曾某外只是暫時(shí)代持，和房屋無實(shí)際關(guān)系。
徐某欣一審起訴請(qǐng)求：中止執(zhí)行（2016）遼01執(zhí)579號(hào)民事裁定書，解除對(duì)位于北京市朝陽區(qū)房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋）的查封；訴訟費(fèi)由中集哈深公司承擔(dān)。主要事實(shí)和理由：徐某欣通過與曾某外簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》，實(shí)際付款購買案涉房屋并占有使用至今。案涉房屋雖登記在曾某外名下，但房屋產(chǎn)權(quán)證書不能等同于所有權(quán)，曾某外并非案涉房屋的真實(shí)所有權(quán)人,無權(quán)處分房屋，法院將案涉房屋作為曾某外財(cái)產(chǎn)查封拍賣缺乏法律依據(jù)。
一審法院查明的事實(shí)：2012年12月20日，徐某欣與曾某外簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》約定：案涉房屋所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等一切權(quán)利均屬于徐某欣；徐某欣以曾某外名義簽訂案涉購房合同及其他相關(guān)配套法律文件，交房時(shí)案涉房屋的房產(chǎn)證、土地使用證登記在曾某外名下；曾某外僅代替徐某欣持有房產(chǎn)，并不享有任何權(quán)利，未經(jīng)徐某欣書面同意，曾某外不得單方處分房產(chǎn)。買方即“經(jīng)辦人”處、協(xié)議每頁右下角及尾頁乙方（代持人）處簽名均為“曾某外”。
2012年12月24日，金某向北京星泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱星泰房地產(chǎn)公司）支付購房款20萬元；2013年1月14日至2013年5月14日期間，安凱公司分25次向星泰房地產(chǎn)公司支付購房款共計(jì)23892000元；2013年5月8日，徐某欣向星泰房地產(chǎn)公司刷卡支付購房款250萬元,上述購房款合計(jì)26592000元。
2013年3月8日，星泰房地產(chǎn)公司與曾某外簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定曾某外購買案涉房屋，房屋總價(jià)款26592000元，買方簽名為“曾某外”。同日，雙方簽訂《聲明書》，約定通過北京市房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)網(wǎng)簽合同（編號(hào)：XF404XXX），雙方以《聲明書》與網(wǎng)簽合同共同向北京市朝陽區(qū)房屋管理局申請(qǐng)辦理房屋登記，書面合同不再提交。買方即“經(jīng)辦人”處簽名為“曾某外”。2016年1月8日，曾某外向王某出具《授權(quán)委托書》，委托王某代為辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)手續(xù)。同年2月19日，案涉房屋所有權(quán)登記在曾某外名下,《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》編號(hào)為京（2016）朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0026XXX號(hào)。
2014年4月25日，中集哈深公司作為委托人、興業(yè)銀行股份有限公司沈陽分行（以下簡(jiǎn)稱興業(yè)銀行）作為貸款人與大慶慶然天然氣有限公司（以下簡(jiǎn)稱慶然公司）作為借款人簽訂《委托貸款借款合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，約定委托借款人民幣2910萬元，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，借款期限6個(gè)月。同日，興業(yè)銀行與石某、秦某、曾某外、周某、馬某某簽訂《最高額保證合同》，約定上述個(gè)人對(duì)2910萬元借款承擔(dān)最高本金限額為2910萬元的連帶保證責(zé)任，保證范圍為本金及利息。2016年5月16日，一審法院作出（2015）沈中民三初字第00152號(hào)民事判決書，判決慶然公司返還中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息（截止2015年7月24日利息4722607.52元和2015年7月25日起至判決確定給付之日止，按照中國人民銀行同期同類逾期貸款利率計(jì)付的利息）；石某、秦某、曾某外、周某、馬某某承擔(dān)連帶給付責(zé)任。
判決生效后，中集哈深公司向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2016年10月17日，一審法院作出（2016）遼01執(zhí)579號(hào)民事裁定書，查封登記在曾某外名下的案涉房屋。同年10月21日，一審法院扣劃了曾某外名下北京銀行股份有限公司上地支行的存款1329000元。2017年1月23日、2月10日，中集哈深公司先后出具收到慶然公司執(zhí)行款1825316.07元、1542786.38元的收款收據(jù)。
2016年8月27日，案涉房屋辦理抵押登記（登記證明編號(hào)：京〔2016〕朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)證明第0064XXX號(hào)），抵押權(quán)人為北京銀行股份有限公司紅星支行，抵押人為曾某外。
同年10月14日，徐某欣的專職司機(jī)向北京紫維豐停車管理有限公司朝陽分公司交納案涉房屋的車位租金14160元。11月4日，徐某欣向燃?xì)夤局Ц栋干娣课萑細(xì)赓M(fèi)114元；12月26日，徐某欣向北京正東電子動(dòng)力集團(tuán)有限公司供暖收費(fèi)中心交納案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖費(fèi)15676.8元/年度。
2017年4月11日，徐某欣向一審法院提出案外人執(zhí)行異議，一審法院于2017年4月24日作出（2017）遼01執(zhí)異422號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回徐某欣的執(zhí)行異議。
本案訴訟中，一審法院于2017年6月28日分別依徐某欣和中集哈深公司申請(qǐng)，委托遼寧仁和司法鑒定中心對(duì)“《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》《聲明書》《授權(quán)委托書》中的‘曾某外’三個(gè)字系徐某欣所簽”和“徐某欣向法院提交的《房產(chǎn)代持協(xié)議》簽署的具體時(shí)間”進(jìn)行文檢鑒定。2017年8月28日，遼寧仁和司法鑒定中心出具[2017]文鑒字第0819號(hào)文檢司法鑒定意見書，鑒定意見為：該三處“曾某外”簽名字跡均為徐某欣書寫；《房產(chǎn)代持協(xié)議》中“曾某外”字跡因光照老化失去檢驗(yàn)條件，具體簽署時(shí)間無法確定。雙方對(duì)徐某欣書寫曾某外的鑒定結(jié)論無異議。
一審法院認(rèn)為：關(guān)于徐某欣與曾某外是否形成借名買房關(guān)系的問題。經(jīng)鑒定，《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》《授權(quán)委托書》《聲明書》中“曾某外”簽名字跡均是徐某欣書寫，各方對(duì)此均予認(rèn)可，結(jié)合《房產(chǎn)代持協(xié)議》及曾某外庭審自認(rèn)案涉房屋所有人是徐某欣的情況，可以證明案涉房屋買賣及權(quán)屬登記全過程均由徐某欣經(jīng)辦。徐某欣提供了其本人、金某及安凱公司向星泰房地產(chǎn)公司支付約定總房款共計(jì)26592000元的付款憑證，結(jié)合證人證言可證實(shí)案涉房款由徐某欣支付。徐某欣提供的采暖費(fèi)等收據(jù)及證人證言，證明案涉房屋實(shí)際由徐某欣占有使用。上述證據(jù)互相印證，足以證明徐某欣與曾某外借名買房事實(shí)成立。
關(guān)于中集哈深公司主張無論房產(chǎn)代持協(xié)議效力是否真實(shí)，其規(guī)避國家限購政策的行為目的及方式均存在不正當(dāng)性，具有法律上的可非難性的問題。限購政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政調(diào)控管理手段，非法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，徐某欣占用曾某外的購房資格，曾某外即失去購房資格，不會(huì)導(dǎo)致地區(qū)限購政策落空，不損害公共利益。案涉房產(chǎn)代持協(xié)議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與慶然公司的借款合同及與曾某外的保證合同之前，不存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)、損害他人利益的情形。故不能因此否定徐某欣對(duì)案涉房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
關(guān)于徐某欣是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益問題。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力，系對(duì)社會(huì)公眾產(chǎn)生的外部效力，但僅是一種推定效力，當(dāng)事人有證據(jù)證明真正權(quán)利人時(shí)，可以推翻這種推定，維護(hù)事實(shí)上的真實(shí)。本案中，《房產(chǎn)代持協(xié)議》及由徐某欣代曾某外簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》均發(fā)生在法院查封案涉房屋之前，徐某欣實(shí)際支付了全部購房款，在查封前交納了案涉房屋的車位租賃費(fèi)等居住費(fèi)用，實(shí)際占有使用案涉房屋至今。故徐某欣不是登記薄上的房屋產(chǎn)權(quán)人，不影響其對(duì)案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。中集哈深公司并非針對(duì)曾某外名下案涉房屋從事借款交易，僅因曾某外的保證責(zé)任查封執(zhí)行曾某外的財(cái)產(chǎn)。案涉房屋不是擔(dān)保物，也未在訴訟中予以保全，僅是執(zhí)行過程中被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)不足后才予查封。故中集哈深公司對(duì)案涉房屋并無信賴?yán)姹Ｗo(hù)的需要，非商事外觀主義原則中保護(hù)信賴?yán)鎮(zhèn)鶛?quán)人的范圍。綜上，可以認(rèn)定徐某欣作為案涉房屋實(shí)際買受人，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。
關(guān)于本案訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)問題。徐某欣知道或應(yīng)當(dāng)知道將其購買房屋登記在曾某外名下將引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)，曾某外作為被執(zhí)行人不主動(dòng)履行生效判決，均對(duì)釀成本案訴訟存在過錯(cuò)，故案件受理費(fèi)由徐某欣與曾某外共同負(fù)擔(dān)。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條之規(guī)定，判決：不得執(zhí)行案涉房屋；(2017)遼01執(zhí)異422號(hào)執(zhí)行裁定書失效。案件受理費(fèi)191800元，由徐某欣與曾某外共同負(fù)擔(dān)。
中集哈深公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷原判，駁回徐某欣一審訴訟請(qǐng)求；本案訴訟費(fèi)由徐某欣承擔(dān)。主要理由：（一）徐某欣未對(duì)案涉房屋訴請(qǐng)確權(quán)，一審認(rèn)定確權(quán)內(nèi)容，超出訴訟請(qǐng)求范圍，屬越權(quán)裁判。（二）一審法院認(rèn)定徐某欣與第三人“存在借名買房關(guān)系并合法占有案涉房屋”缺乏證據(jù)證明。（三）物權(quán)期待權(quán)是確切能夠?qū)崿F(xiàn)的權(quán)利，徐某欣不具購房資格，北京市房產(chǎn)登記部門不會(huì)為其辦理變更登記，故徐某欣不存在物權(quán)期待權(quán)。（四）中集哈深公司對(duì)案涉房屋具有信賴?yán)妫瑢儆谏淌峦庥^主義原則保護(hù)的信賴?yán)鎮(zhèn)鶛?quán)人。
二審法院另查明：
1.徐某欣與蔣某某系夫妻關(guān)系。蔣某某和曾某外是安凱公司的股東，各出資500萬元，各占50%股份。2.《Chinacommerce的股東名冊(cè)》上的股東列有蔣某某名字，股份數(shù)量437129，股東資格開始的日期為2012年8月13日。3.《RedbabyHK周年申報(bào)表》名稱欄載明股東為ChinacommerceServicesLimited一人。4.天津紅孩子商貿(mào)有限公司工商檔案中的《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》載明投資人為RedbabyHKLimited一人，投資額3000萬美元，投資比例為100%，時(shí)間為2007年11月6日。5.標(biāo)注日期為2012年9月24日的蘇寧電器股份有限公司（收購方）與ChinacommerceServicesLimited（出售方）及北京紅孩子互聯(lián)科技有限公司、天津紅孩子商貿(mào)有限公司、北京紅孩子視線廣告有限公司、天津宏品物流有限公司、北京紅孩子信息技術(shù)有限公司（標(biāo)的公司）簽訂的《收購協(xié)議書》，收購方收購出售方持有的標(biāo)的公司中與其主營業(yè)務(wù)相關(guān)的權(quán)益，及/或收購出售方的實(shí)質(zhì)性主營業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，收購價(jià)格為6600萬美元。6.招商銀行的《收款回單》上載明2013年2月6日紅孩子商貿(mào)有限公司收到蘇寧電器股份有限公司“收購紅孩子部分交割款”145183500元。7.《企業(yè)銀行票根》載明，2013年2月7日，天津紅孩子商貿(mào)有限公司向安凱公司付款34751626.71元，用途為“投資款返還”。8.《陽光上東安徒生花園入住繳費(fèi)通知單》載明，房間號(hào)為31-1-2801業(yè)主姓名處為空白，日期為2013年6月18日。賬項(xiàng)說明:物業(yè)服務(wù)費(fèi)，金額24894.76元，有線電視端子安裝費(fèi)，金額1320元，合計(jì)26214.76元。物業(yè)公司名稱為第一太平洋戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司陽光上東濱河花園分公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）。物業(yè)公司同日開具的發(fā)票上載明：收款單位物業(yè)公司，付款單位（個(gè)人）天泰公司，金額合計(jì)26214.76元。9.2013年6月21日至2015年7月8日期間，天泰公司多次以自己的名義向物業(yè)公司繳納裝修管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、采暖費(fèi)、電費(fèi)等。10.2018年8月8日，天泰公司出具《證據(jù)材料說明》，證明上述期間內(nèi)其向物業(yè)公司交納的各種費(fèi)用，系代徐某欣交納，并提供了交款發(fā)票原件。該說明上加蓋天泰公司的公章，沒有負(fù)責(zé)人或制作材料的人員的簽字。11.遼寧仁和司法鑒定中心《司法鑒定意見書》關(guān)于《房產(chǎn)代持協(xié)議》的檢驗(yàn)與論證中認(rèn)定：經(jīng)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，該檢材3頁紙的下面均有較大程度的返黃現(xiàn)象，而3頁紙張的反面均相對(duì)較白，正反老化程度不同，反映出該份檢材時(shí)間較長，經(jīng)過光照老化的特點(diǎn)。對(duì)簽名字跡進(jìn)行氣相色譜檢測(cè)，字跡筆畫中未檢出揮發(fā)性溶劑，很可能是檢材被光照老化造成的。
二審法院認(rèn)為：
（一）關(guān)于一審法院是否超出訴訟請(qǐng)求審理的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)案外人是否具有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行審理和認(rèn)定，該規(guī)定并不以當(dāng)事人在訴訟中提出請(qǐng)求為限。徐某欣雖未請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，一審法院就徐某欣是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行闡述，在判決書正文中對(duì)徐某欣享有案涉房屋所有權(quán)予以認(rèn)定，但未在判決主文中裁判。故一審法院對(duì)徐某欣是否享有案涉房屋所有權(quán)進(jìn)行的審理和認(rèn)定，程序正當(dāng)合法，不屬于超出訴訟請(qǐng)求范圍進(jìn)行審理。
（二）關(guān)于本案是否存在真實(shí)的借名買房關(guān)系的問題。首先，根據(jù)京政辦發(fā)[2011]8號(hào)文件及徐某欣名下兩套房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證，在徐某欣以曾某外名義簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》時(shí)，徐某欣確屬于被限購的買房人，其再行購買房屋確有利用他人名義之可能。徐某欣妻子蔣某某與曾某外為同一公司股東，各占50%股份互不控股，說明二者關(guān)系直至買房期間較為融洽，徐某欣選擇以曾某外名義購買房屋符合情理。其次，徐某欣本人支付了250萬元購房款和公共維修基金、契稅，其余購房款來源于徐某欣妻子與曾某外成立的安凱公司。結(jié)合《ChinaCommerce的股東名冊(cè)》、招商銀行《收款回單》和《企業(yè)銀行票根》等證據(jù)，可以認(rèn)定安凱公司收到的34751626.71元，來源于徐某欣妻子蔣某某的股權(quán)收購款（投資款返還），與曾某外無關(guān)，故認(rèn)定購房款系徐某欣夫妻支付相較于認(rèn)定由曾某外支付，更具證據(jù)上的優(yōu)勢(shì)。結(jié)合一審期間曾某外聲明案涉房屋所有權(quán)是徐某欣的與己無關(guān)以及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》等文件中“曾某外”簽名經(jīng)鑒定均為徐某欣所寫的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉房屋確系徐某欣所購。第三，徐某欣二審期間提交的入住繳費(fèi)通知單及諸多發(fā)票等均有原件，結(jié)合天泰公司提供的《證據(jù)材料說明》，可以認(rèn)定上述費(fèi)用的真實(shí)付款人及案涉房屋實(shí)際占有使用人為徐某欣，徐某欣與曾某外就案涉房屋存在真實(shí)的“借名買房”關(guān)系。關(guān)于中集哈深公司主張《房產(chǎn)代持協(xié)議》不真實(shí)的問題，即使排除對(duì)該證據(jù)的采信，亦不影響通過上述證據(jù)和事實(shí)認(rèn)定徐某欣系案涉房屋實(shí)際購買人的事實(shí)。故對(duì)中集哈深公司以《房產(chǎn)代持協(xié)議》系虛假證據(jù)為由否認(rèn)徐某欣系案涉房屋真實(shí)購買人的主張不予支持。
（三）關(guān)于徐某欣是否對(duì)借名購買的案涉房屋享有物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)的問題。首先，不動(dòng)產(chǎn)登記行為只能產(chǎn)生權(quán)利推定效力，登記行為本身并不產(chǎn)生物權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》第二條之規(guī)定，當(dāng)物權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利狀況不符時(shí)，要以實(shí)際權(quán)利狀況為依據(jù)認(rèn)定事實(shí)。徐某欣與曾某外就案涉房屋存在借名買房關(guān)系，徐某欣也已證明其是案涉房屋實(shí)際出資人和占有人，故其主張案涉房屋物權(quán)歸屬于自己，法院應(yīng)予支持或?qū)φ鎸?shí)權(quán)利主體予以審理認(rèn)定。
其次，案涉房屋的代持行為不能導(dǎo)致物權(quán)喪失。雙方通過借名買房的外在形式，將真實(shí)物權(quán)登記于借名人名下，是對(duì)物權(quán)的處分方式，當(dāng)借名買房的物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，真實(shí)權(quán)利人可直接向法院請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬。購買案涉房屋雖違反了地方政府限購規(guī)定，但限購文件并非法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，借名買房合同應(yīng)認(rèn)定有效。現(xiàn)有法律無違反限購政策導(dǎo)致物權(quán)消滅的相關(guān)規(guī)定，亦無證據(jù)證明案涉房屋代持行為存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)的情形，故認(rèn)定徐某欣不享有案涉房屋的物權(quán)，不符合上述司法解釋的規(guī)定。一審判決認(rèn)定徐某欣以案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)而非物權(quán)系適用法律不當(dāng)，二審法院予以糾正，但認(rèn)定徐某欣對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的裁判結(jié)果正確，應(yīng)予以維持。
（四）關(guān)于中集哈深公司對(duì)登記在曾某外名下的案涉房屋是否享有信賴?yán)娴膯栴}。曾某外與中集哈深公司之間形成的是借款保證法律關(guān)系，保證責(zé)任屬于信用擔(dān)保。在該保證法律關(guān)系中未涉及案涉房屋，未體現(xiàn)對(duì)案涉房屋產(chǎn)生合理信賴。曾某外簽訂《最高額保證合同》時(shí)，案涉房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，網(wǎng)簽合同尚未產(chǎn)生法律意義上的物權(quán)公示效力，中集哈深公司也未提供證據(jù)證明興業(yè)銀行基于曾某外名下的案涉房屋簽訂《最高額保證合同》。中集哈深公司申請(qǐng)法院查封，不是基于商事交易行為，也非基于信賴房屋登記在被執(zhí)行人名下而作出商事交易行為、支付對(duì)價(jià)，無信賴?yán)婵裳?。故?duì)中集哈深公司主張其對(duì)案涉房屋享有信賴?yán)鎽?yīng)依法執(zhí)行的上訴請(qǐng)求，不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)174760元，由中集哈深公司負(fù)擔(dān)。
本院再審期間，中集哈深公司及徐某欣圍繞再審請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織各方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
中集哈深公司提交兩組新證據(jù)：1.《恢復(fù)執(zhí)行申請(qǐng)書》、遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱沈陽中院）（2016）遼01執(zhí)579號(hào)執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，證明中集哈深公司根據(jù)本院提審本案的裁定書向沈陽中院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行，沈陽中院于2020年8月5日輪候查封案涉房產(chǎn)。徐某欣在本案提審且案涉房屋已被查封的情況下申請(qǐng)法院強(qiáng)制過戶，具有轉(zhuǎn)移案涉標(biāo)的的故意，該過戶不影響本案對(duì)徐某欣是否享有對(duì)抗執(zhí)行民事權(quán)益的獨(dú)立審查。2.《查封登記信息》，證明案涉房屋先后經(jīng)過沈陽中院、福建省福州市中級(jí)人民法院、北京市朝陽區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱朝陽區(qū)法院）查封或輪候查封，本案提審后沈陽中院又輪候查封案涉房屋，恢復(fù)到本案待執(zhí)行狀態(tài)，徐某欣在本案查封有效的情況下過戶案涉房屋，不影響對(duì)徐某欣權(quán)益能否對(duì)抗執(zhí)行的獨(dú)立審查。
徐某欣向本院提交三組新證據(jù)：1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)刷卡記錄及票據(jù)、車位費(fèi)收據(jù)，證明徐某欣實(shí)際持續(xù)占有使用案涉房屋。2.朝陽區(qū)法院于2020年7月17日作出的（2019）京0105民初17453號(hào)民事判決書，證明法院生效判決已確認(rèn)徐某欣與曾某外間代持房產(chǎn)合同關(guān)系合法有效，徐某欣系案涉房屋實(shí)際權(quán)利人，曾某外應(yīng)配合辦理案涉房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)。3.北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)于2020年8月26日出具的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》（京[2020]朝不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0052XXX號(hào)），證明案涉房屋已變更登記至徐某欣名下，徐某欣為案涉房屋的實(shí)際權(quán)利人和物權(quán)登記公示的所有權(quán)人，案涉房屋因登記在曾某外名下而成為執(zhí)行標(biāo)的的事實(shí)基礎(chǔ)已喪失。
經(jīng)質(zhì)證，中集哈深公司、徐某欣對(duì)對(duì)方提供的證據(jù)的真實(shí)性、來源的合法性均無異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性均持異議。本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)，對(duì)其關(guān)聯(lián)性以及證據(jù)效力結(jié)合本院論理具體分析。
本院再審對(duì)原審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院另查明：徐某欣名下原有兩套房屋，分別為：1.北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河天秀花園xxx室，建筑面積175.99平方米，設(shè)計(jì)用途為住宅，房產(chǎn)登記日期為2007年9月3日；2.北京市崇文區(qū)國瑞城中區(qū)xxx室，建筑面積152.06平方米，設(shè)計(jì)用途為住宅，房產(chǎn)登記日期為2007年9月17日。在徐某欣主張其與曾某外簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》以及其以曾某外名義簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》時(shí)，徐某欣名下已有兩套住房。根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（京政辦發(fā)[2011]8號(hào)）第（十）條關(guān)于“對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房”的規(guī)定，徐某欣當(dāng)時(shí)屬于限購對(duì)象范圍。
2018年12月17日，朝陽區(qū)法院接收徐某欣與曾某外合同糾紛一案起訴相關(guān)材料，徐某欣以其與曾某外簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》為由，訴稱其為案涉房屋所有權(quán)人，請(qǐng)求判令曾某外配合辦理房屋過戶登記手續(xù)。該案審理期間，朝陽區(qū)法院依徐某欣申請(qǐng)于2019年4月16日查封案涉房屋。2020年7月17日，朝陽區(qū)法院作出（2019）京0105民初17453號(hào)民事判決書，其中查明：徐某欣提交的北京市朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心出具的檔案材料查詢結(jié)果顯示，案涉房屋抵押已于2018年11月21日注銷，（2016）遼01執(zhí)579號(hào)司法查封已于2018年11月9日解除；徐某欣提交的存量房交易服務(wù)平臺(tái)查詢結(jié)果顯示其申購朝陽區(qū)存量住宅的初步核驗(yàn)通過。故朝陽區(qū)法院認(rèn)定徐某欣依據(jù)《房產(chǎn)代持協(xié)議》約定要求曾某外配合辦理過戶登記手續(xù)具有事實(shí)和法律依據(jù)，判決曾某外于判決生效之日起十日內(nèi)配合徐某欣辦理案涉房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。判決生效后，朝陽區(qū)法院于2020年8月20日作出（2020）京0105執(zhí)21643號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定：解除案涉房屋的查封；將曾某外名下的案涉房屋過戶至徐某欣名下。該院并向北京市朝陽區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心送交該執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，要求辦理案涉房屋的解封及過戶手續(xù)。同年8月26日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)出具京[2020]朝不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0052XXX號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，其中載明案涉房屋權(quán)利人為徐某欣。
本院認(rèn)為，本案再審階段當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題為：（一）實(shí)體上，徐某欣對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。具體包括：第一，徐某欣與曾某外之間是否存在規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系；第二，案涉房屋過戶前徐某欣能否依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系成為房屋所有權(quán)人并排除執(zhí)行；第三，案涉房屋過戶至徐某欣名下后是否能夠排除執(zhí)行；第四，中集哈深公司對(duì)案涉房屋是否存在受法律保護(hù)的信賴?yán)?。（二）程序上，原審法院是否存在超訴請(qǐng)裁判的程序違法情形。
關(guān)于徐某欣與曾某外之間是否存在規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系。徐某欣依照與曾某外簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》，以曾某外名義與星泰房地產(chǎn)公司簽訂購房合同并代為簽名，其后徐某欣本人支付了250萬元購房款、公共維修基金及契稅。對(duì)于剩余大部分購房款的支付，徐某欣提供證據(jù)證明系案外人安凱公司將天津紅孩子商貿(mào)有限公司支付給徐某欣妻子蔣某某的股權(quán)收購款（投資返還款），作為徐某欣的購房款支付給星泰房地產(chǎn)公司，曾某外亦對(duì)代持協(xié)議及其未實(shí)際付款等事實(shí)予以認(rèn)可，在中集哈深公司未提供相反證據(jù)足以推翻上述證據(jù)的情況下，原審法院認(rèn)定剩余購房款亦由徐某欣實(shí)際支付，符合常理，并無不當(dāng)。況且通過徐某欣提供的物業(yè)費(fèi)等相關(guān)交費(fèi)單據(jù)，可以證明徐某欣實(shí)際占有使用了案涉房屋。據(jù)此，可以認(rèn)定徐某欣在不具備再次購房資格的情形下，為規(guī)避國家及北京市房地產(chǎn)限購政策，通過借用曾某外之名進(jìn)行買房并支付了購房款，徐某欣與曾某外之間存在規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系。
關(guān)于案涉房屋過戶前徐某欣能否依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系成為房屋所有權(quán)人并排除執(zhí)行？
2010年4月17日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號(hào)），是基于部分城市房價(jià)、地價(jià)出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購房再度活躍，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀，為切實(shí)穩(wěn)定房價(jià)、抑制不合理住房需求、嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題而制定的維護(hù)社會(huì)公共利益和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。該通知授權(quán)“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)?！北本┦腥嗣裾疄樨瀼芈鋵?shí)該通知要求而提出有關(guān)具體限購措施的京政辦發(fā)[2011]8號(hào)文件，系依據(jù)上述國務(wù)院授權(quán)所作，符合國家宏觀政策精神和要求。徐某欣在當(dāng)時(shí)已有兩套住房的情況下仍借曾某外之名另行買房，目的在于規(guī)避國務(wù)院和北京市的限購政策，通過投機(jī)性購房獲取額外不當(dāng)利益。司法對(duì)于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機(jī)性購房快速增長，鼓勵(lì)不誠信的當(dāng)事人通過規(guī)避國家政策紅線獲取不當(dāng)利益，不但與司法維護(hù)社會(huì)誠信和公平正義的職責(zé)不符，而且勢(shì)必導(dǎo)致國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序。故徐某欣與曾某外為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無效，徐某欣依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系，不能排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。
徐某欣依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關(guān)系也不能當(dāng)然成為房屋所有權(quán)人。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”根據(jù)前述法律確立的物權(quán)公示原則和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除非法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)履行變更登記程序才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！钡痉ń忉尩脑摋l規(guī)定系適用于利用虛假資料騙取登記、登記機(jī)關(guān)人員錯(cuò)誤登記、非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)后未及時(shí)更正登記等情況下，已經(jīng)過法定程序取得權(quán)利的真實(shí)權(quán)利人與登記簿記載不一致導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤等情形。本案徐某欣借用曾某外名義簽訂商品房買賣合同、辦理相關(guān)手續(xù)，故意將案涉房屋登記在曾某外名下，不屬于前述法律規(guī)定的登記錯(cuò)誤情形。
在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項(xiàng)權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也不具有對(duì)世效力、排他效力和絕對(duì)效力。這不但符合我國法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的實(shí)然規(guī)定，也是借名人故意制造名義買房人與實(shí)際買房人不一致時(shí)應(yīng)面臨的權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)。故僅依據(jù)借名買房協(xié)議，徐某欣并不能直接成為案涉房屋的所有權(quán)人，不享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。原審判決認(rèn)定徐某欣因借名買房關(guān)系對(duì)案涉房屋享有物權(quán)或所謂物權(quán)期待權(quán)而足以排除執(zhí)行，認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。
關(guān)于案涉房屋過戶至徐某欣名下后是否能夠排除執(zhí)行。徐某欣與曾某外之間的借名買房合同雖因規(guī)避國家限購政策、違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定為無效，但徐某欣在其后因消除了限購政策障礙并經(jīng)相關(guān)行政機(jī)關(guān)確認(rèn)符合申購朝陽區(qū)存量住宅條件，已經(jīng)具備購房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補(bǔ)正。2018年底，徐某欣向朝陽區(qū)法院提起合同糾紛訴訟，以房屋代持關(guān)系為由請(qǐng)求辦理過戶登記手續(xù)。朝陽區(qū)法院于2020年7月17日作出生效判決，認(rèn)定徐某欣申購朝陽區(qū)存量住宅的初步核驗(yàn)通過，符合購房政策，判令曾某外配合辦理案涉房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。后通過法院執(zhí)行程序并經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)，徐某欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，成為房屋的所有權(quán)人。至此，在對(duì)曾某外的執(zhí)行程序中，中集哈深公司主張繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)歸屬于徐某欣的案涉房屋，已然不具有事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。在本案再審期間，中集哈深公司對(duì)朝陽區(qū)法院在沈陽中院輪候查封情況下實(shí)施執(zhí)行行為以及案涉房屋過戶登記提出異議，但因其不屬于本案審理范圍，中集哈深公司可另行依法主張權(quán)利。
關(guān)于中集哈深公司對(duì)案涉房屋是否存在受法律保護(hù)的信賴?yán)妗?/span>在中集哈深公司與案外人慶然公司的借款關(guān)系中，曾某外對(duì)慶然公司的借款提供連帶保證。中集哈深公司依據(jù)法院生效判決要求曾某外承擔(dān)保證責(zé)任時(shí)，申請(qǐng)法院查封了當(dāng)時(shí)登記在曾某外名下的案涉房屋。保證擔(dān)保屬于人保，具有人身信賴性和責(zé)任財(cái)產(chǎn)可變性等特點(diǎn)，區(qū)別于物的擔(dān)保中針對(duì)某一特定物而設(shè)立的擔(dān)保。中集哈深公司作為保證債權(quán)人，在同曾某外簽訂《最高額保證合同》時(shí)，案涉房屋尚未登記在曾某外名下，中集哈深公司主張其系對(duì)案涉房屋產(chǎn)生特殊信賴才從事借貸交易，對(duì)案涉房屋存在應(yīng)受法律保護(hù)的信賴?yán)娑鴳?yīng)予執(zhí)行，缺乏理據(jù)，明顯不能成立，原審判決不予支持其主張，并無不當(dāng)。
關(guān)于原審法院是否存在超訴請(qǐng)裁判的程序違法情形。案外人執(zhí)行異議之訴中，人民法院認(rèn)定案外人排除執(zhí)行的主張是否成立，必然要對(duì)案外人是否享有相關(guān)民事權(quán)益、享有何種民事權(quán)益作出認(rèn)定判斷，這是裁決執(zhí)行異議訴請(qǐng)是否成立的前提和基礎(chǔ)。本案中，徐某欣在起訴時(shí)未提出確權(quán)的訴訟請(qǐng)求，原審判決在論理部分對(duì)徐某欣是否就案涉房屋享有實(shí)體權(quán)益進(jìn)行論述，但并未在判決主文中作出確權(quán)判決，不存在超訴請(qǐng)裁判的程序違法情形。中集哈深公司的此項(xiàng)主張缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，本院不予支持。
綜上，徐某欣為規(guī)避國家限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，案涉借名買房合同應(yīng)認(rèn)定為無效，但其嗣后通過消除限購政策障礙補(bǔ)正了合同效力，并通過生效判決的執(zhí)行而完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，成為案涉房屋所有權(quán)人。在本院裁定提審后出現(xiàn)的新事實(shí)，已經(jīng)從根本上改變了案涉房屋的權(quán)屬關(guān)系，中集哈深公司在對(duì)曾某外的執(zhí)行程序中主張繼續(xù)執(zhí)行案涉已經(jīng)屬于徐某欣的房屋，缺乏理據(jù)，不應(yīng)支持。原審判決適用法律雖有錯(cuò)誤，但徐某欣已經(jīng)取得案涉房屋的所有權(quán)，足以排除法院的執(zhí)行。故此，本院依照《中華人民共和國合同法》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條之規(guī)定，判決如下：
維持遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終211號(hào)民事判決。
本判決為終審判決。
審 判 長 郃中林
審 判 員 王富博
審 判 員 余曉漢
審 判 員 張 艷
審 判 員 李賽敏
二〇二〇年十二月二十六日
法 官 助 理 彭 娜
書 記 員 黃婷婷
附：本期文章選編者簡(jiǎn)介
王慶社，山東泰安人，法學(xué)本科、研究生分別畢業(yè)于山東大學(xué)、西南政法大學(xué)，華商律師事務(wù)所（總部）合伙人，深圳市山東商會(huì)法工委主任，具有10年法院工作經(jīng)歷。
主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：1、公司訴訟等重大民商事爭(zhēng)議；2、公司治理與運(yùn)營（含公司法律顧問、公司合規(guī)、股權(quán)治理）；3、公司投融資、并購、重組；4、刑事業(yè)務(wù)。
聯(lián)系方式：執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：華商律師事務(wù)所，電話：136 8686 1872 （微信同號(hào)），辦公地址：深圳市福田區(qū)深南大道4011號(hào)港中旅大廈21-25層
- 上一篇：【商會(huì)法工委】《以案說法》總第13期：明確了！最高院判例：借 2023/3/20
- 下一篇：深圳市海歸協(xié)會(huì)會(huì)長楊鵬一行到訪商會(huì) 2023/3/15
